V Nemecku päť spolkových krajín nedokázalo obmedziť prístup investorov k poľnohospodárskej pôde. Pohľad na Francúzsko ukazuje, ako môžu kontroly zvýšiť transparentnosť trhu s pozemkami.
Hoci väčšinu poľnohospodárstva v EÚ stále tvoria rodinné poľnohospodárske podniky vo forme fyzických osôb, spoločnosti s ručením obmedzeným a družstvá, ako aj nadácie a akciové spoločnosti sú v súčasnosti súčasťou poľnohospodárskej štruktúry. V Nemecku viedlo zjednotenie k vzostupu týchto foriem podnikania.
V súčasnosti právnické osoby v Nemecku obrábajú 20 % poľnohospodárskej pôdy, vo východnom Nemecku dominujú s podielom 58 %. Vývoj v EÚ je podobný. Napríklad v Normandii vo Francúzsku 70 % pôdy spravujú rôzne družstvá a právnické osoby.
Nemecko zaostáva v právnej reforme
V Nemecku sú zákony na zachovanie poľnohospodárskej štruktúry zastarané, čo znamená, že dôležité nástroje poľnohospodárskej politiky sú stále zamerané na 11-hektárové malé farmy 60. rokov minulého storočia. Právnické osoby a skupiny spoločností sú v štatistikách zaznamenané len čiastočne. Výsledkom je, že poľnohospodárska politika a akademická obec majú málo informácií o tejto dynamickej časti podnikovej štruktúry. Vývoj je podceňovaný.
Od finančnej krízy vynaliezaví finanční investori využívajú existujúce právne medzery na vstup do poľnohospodárskeho sektora. Keďže sa na právnické osoby nevzťahuje zákon o transakciách s nehnuteľnosťami, môžu nakupovať spoločnosti s ručením obmedzeným atď. s rozsiahlymi poľnohospodárskymi pozemkami bez vedomia miestnych podnikov a bez úradnej kontroly.
Konkurencia investorov vedie k zvyšovaniu nákupných a nájomných cien pre regionálne ukotvené rodinné farmy a v neposlednom rade k nerovnakému zaobchádzaniu s formami podnikania: poľnohospodárska správa môže odmietnuť kúpiť 3 hektáre pasienkov nepoľnohospodárom, ale nákup 3 000 hektárov v rámci nákupu akcií maloobchodným reťazcom nie je kontrolovaný.
Poľsko, Rakúsko a Francúzsko už majú kontroly
Menované krajiny už na tento problém zareagovali a zaraďujú predaj právnických osôb do pozemkového práva. Napríklad nákupy poľnohospodárskej pôdy sa monitorujú v Poľsku od roku 2010, v Rakúsku od roku 2011 a vo Francúzsku od roku 2023. Poľnohospodárska štruktúra vo Francúzsku je podobná štruktúre v Nemecku, pokiaľ ide o veľkosť poľnohospodárskych podnikov, výrobky a zmes fyzických a právnických osôb. Preto stojí za to pozrieť sa na skúsenosti, ktoré majú francúzski susedia.
Keďže právnické osoby vo Francúzsku vlastnia 60 % poľnohospodárskej pôdy, francúzske Národné zhromaždenie sa domnieva, že by nemali pôsobiť mimo právnych predpisov na trhu s pôdou. Senátor Olivier Rietmann zhrnul ciele takto: "Najdôležitejšími bodmi sú obmedzenie koncentrácie poľnohospodárskej pôdy a podpora mladých poľnohospodárov."
Jedným zo spúšťačov zákona bola akvizícia dvoch fariem s celkovou rozlohou 2 600 ha v departementoch Indre a Allier čínskymi kupujúcimi v rokoch 2016 a 2017. Ďalším argumentom bola rastúca prax niektorých investorov obchádzať existujúce zákony o poľnohospodárskej štruktúre nákupom akcií, pretože právnické osoby neboli kryté.
Nákupy francúzskych akcií v roku 2023
Od roku 2014 sa musia nahlasovať obchody s akciami vo Francúzsku. Od 1. apríla 2023 musia byť schválené aj tieto. Obavy, že zavedenie štátnych kontrol spomalí obchodovanie s akciami a zablokuje investície, sa nepotvrdili. Graf ukazuje, že hoci sa počet sťažností počas dvoch mesiacov znížil, potom sa opäť zvýšil.
V skutočnosti sa nákupy akcií a ich finančný objem už roky zvyšujú. Zatiaľ čo v roku 2016 bolo 5 330 prípadov, odvtedy ich počet neustále rastie. Naopak, objem nákupov jednotlivých plôch fyzickými osobami stagnuje. V roku 2023 sa uskutočnilo 8 280 nákupov akcií (7 % nákupov na trhu s pozemkami), objem prevodu 1,85 miliardy eur (21 % objemu na trhu s pozemkami) a celkovo 923 300 hektárov postihnutej plochy s priemerom 111 hektárov na prípad nákupu (dotknutá plocha je väčšia ako skutočne obchodovaná plocha).
V 63 % prípadov kúpili pôdu rodinní príslušníci, v 6 % predchádzajúci akcionári a v 31 % ostatní aktéri. Nákupné sumy sú najnižšie pri predaji v rámci rodiny, o 70 % vyššie pri podnikaní s existujúcimi partnermi a o 230 % vyššie pri predaji v rámci rodiny pri predaji iným hráčom. V 1,3 % prípadov, z toho 0,9 % pozemkov, pripadli podiely vlastníkom mimo Francúzska. Hodnota týchto transakcií bola nadpriemerná a dosiahla 5,7 % objemu prevodov.
Francúzsky kontrolný postup
V kontrolnom postupe sa stanovujú dve prahové hodnoty: Prahová hodnota pre príslušné nadobudnutie kontroly sa uplatňuje pri vlastníctve 40 % hlasovacích práv, keďže nový akcionár môže od tohto okamihu uplatňovať významný vplyv.
Pre prahovú hodnotu ha požiadavky na povolenie bol pôvodne stanovený právny rámec na vnútroštátnej úrovni. To definuje 1,5 až 3-násobok priemernej veľkosti farmy v príslušnom regióne ako koridor. V rámci tohto rozpätia sa samotné regióny rozhodli, kde stanovia prahovú hodnotu. V regióne Ile de France sa požiadavka na povolenie začína na 342,5 ha, v zámorskom departemente Réunion s vysokým podielom špeciálnych plodín na 9 ha. Prahová hodnota sa vzťahuje na prenajaté a vlastnené plochy fariem. V priemere pre všetky regióny je hranica 150 ha. Dôležité: Nejde o hornú hranicu, ale o hranicu, nad ktorou administratíva starostlivo skúma možné poľnohospodárske štrukturálne nevýhody. Dvojitá prahová hodnota je tiež dôležitým prvkom zlučiteľnosti s právom EÚ.
To odlišuje francúzske nariadenie od krajín s pevne stanovenými hornými hranicami nadobúdania pozemkov, ako sú Maďarsko s 1 200 ha alebo Poľsko s 300 ha. Rast nad prahovú hodnotu je do určitej miery možný v jednotlivých prípadoch po zvážení, ale môže podliehať podmienkam orgánov. V prípade nákupu akcií, ktorý prekračuje prahovú hodnotu, to môže byť schválené napríklad s podmienkou, že časť z nich sa predá mladým poľnohospodárom.
Vyhodnocovanie žiadostí o kúpu akcií je úlohou "Spoločnosti pre územné plánovanie a vidiecke osídlenie (SAFER)". Žiadosť môže byť schválená, schválená za určitých podmienok alebo zamietnutá. Rozhodnutie prijíma prefekt departementu na návrh spoločnosti SAFER.
Francúzski odborníci nedávno uviedli, že v prvom roku neboli žiadne výrazné problémy s procesom digitálneho oznámenia. Hneď ako žiadateľ odošle svoju žiadosť administratíve v digitálnom zmysle, na obrazovke sa mu zobrazí predbežná klasifikácia: bezproblémová, potrebná na preskúmanie alebo kritická. Lehota na spracovanie do vydania rozhodnutia je približne desať týždňov.
„Zákon má neúnosný účinok na investorov mimo odvetvia a prispieva k zabráneniu koncentrácii pôdy a generačnej výmene."
Doterajší záver vo Francúzsku
Všetky nákupy akcií pod hranicou schválenia a všetky nákupy akcií nad hranicou rodinných príslušníkov až do štvrtého stupňa sú z poľnohospodárskeho štrukturálneho hľadiska nesporné. Odborníci odhadujú, že viac ako 95 % žiadostí je schválených.
Prezident spoločnosti Safer, Emmanuel Hyest, víta výrazne zvýšenú transparentnosť, pokiaľ ide o štruktúry spoločnosti a viac ako 900 000 hektárov, ktorých sa to týka. Zákon má neúnosný účinok na investorov mimo odvetvia a prispieva k zabráneniu koncentrácii pôdy a generačnej výmene.
Postup digitálneho oznamovania výrazne znižuje administratívnu záťaž.
Aké je poučenie ?
Rozvoju regionálne ukotvených poľnohospodárskych podnikov a investíciám nebránia kontroly nákupu akcií. V prípade nákupov akcií nadregionálnymi finančnými investormi, ktoré sú problematické z hľadiska poľnohospodárskej štruktúry, má takýto zákon neúnosný účinok a zabezpečuje prioritu poľnohospodárov.
Keďže Francúzsko má podobnú poľnohospodársku štruktúru ako Nemecko, mnohé nákupy akcií v Nemecku naznačujú, že počet nenahlásených prípadov nákupu akcií v Nemecku bude pravdepodobne vysoký.
Aj v Nemecku možno predpokladať, že viac ako 90 % všetkých prevodov medzi regionálne zakotvenými právnickými osobami by bolo z hľadiska poľnohospodárskej štruktúry bezproblémových.
S digitalizovaným postupom oznamovania a overovania založeným na francúzskom modeli by sa administratívna záťaž obmedzila.
Z Topagrar preložila a upravila Ing. Martina Gondeková, PhD., NPPC-VÚŽV Nitra
Snímka: Meinert
